transfert-nn

Нередко во время показа квартиры покупатель, поддавшись эмоциям, принимает решение приобрести ее и лишь потом узнает, что понравившееся жилье было куплено в кредит и на момент продажи находится в залоге у банка. Как поступить в этом случае?

Почему продается

Продажа жилья, переданного в залог банку, в наше время не такая уж редкость. Оно может оказаться на рынке залоговой недвижимости по многим причинам, причем банкротство заемщика далеко не самая распространенная.

Часто на рынок выбрасывают ипотечные квартиры, приобретенные с инвестиционными целями (и, надо сказать, многие заработали на подобных сделках приличные деньги). Почему продают именно сейчас? "Сегодня владелец такой недвижимости может решить, что всю возможную прибыль он уже получил, дальнейшего роста цен не будет, а деньги лучше вложить в какие-то другие финансовые инструменты", объясняет руководитель филиала "На Страстном бульваре" компании "Новый Город" Светлана Абелян.

Вторая причина, по которой квартира может оказаться на рынке залогового жилья, тот самый пресловутый дефолт, которого так опасается большинство ипотечных заемщиков. Однако эксперты говорят, что доля такого жилья на рынке невелика: на сегодняшний день андеррайтинг в наших банках проводят весьма тщательно.

Последняя причина самая прозаическая и при этом довольно распространенная: заемщик хочет расстаться с недвижимостью, заложенной банку, подчиняясь жизненным обстоятельствам. Например, он переезжает в другой город или страну. Или ему нужна другая квартира иной площади, в новом районе. То есть все происходит, как и в случаях с обычным жильем.

За разрешением в банк

После того как по тем или иным причинам решение о продаже заложенной жилплощади принято, ипотечный заемщик, он же владелец квартиры, должен получить у банка-кредитора разрешение на совершение этой сделки. Просьбу следует изложить в письменном заявлении. Всегда ли ответ банка бывает положительным? Ирина Клунник, директор Департамента ипотечного кредитования КБ "Москоммерцбанк", утверждает: "На сегодняшний день случаев отказа банка в подобной просьбе не было!" "Банк, как кредитор, заинтересован в том, чтобы кредит погашался своевременно, поясняет Ирина Субботина, руководитель отдела ипотечного кредитования АН "Лоцман". Но если заемщик в силу изменения своей финансовой ситуации либо по какой-то иной причине принял решение продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, кредитор не будет ему мешать".

Позиция банка вполне объяснима, ведь процедура взыскания жилья за долги может растянуться на год и более. Гораздо проще иметь дело с клиентом, который добровольно продает квартиру, находящуюся в залоге, чем заниматься ее принудительной реализацией. Тем не менее заемщик должен иметь в виду, что за разрешение банка, возможно, придется заплатить. "Каждый случай требует индивидуального подхода, говорит управляющий компании "ХИРШ" Елена Голубева. Во многом отношение банка зависит от того, в каком состоянии пребывает кредит". Так, если заемщик отдает свой долг аккуратно, банк постарается удержать его и затруднить эту сделку тем, например, что потребует заплатить за согласие на продажу. "Если же банку предстоит судиться с заемщиком и принудительно выселять его, он с радостью даст добро на реализацию такой квартиры. Ведь для банка это означает досрочное погашение кредита", отмечает Е. Голубева.

Общеизвестно, что за досрочное погашение кредита ипотечному заемщику в большинстве случаев тоже приходится платить. Светлана Абелян комментирует ситуацию следующим образом: "У некоторых банков в кредитном договоре наличествует пункт о штрафах. В случае досрочного погашения кредита банк не забудет удержать с заемщика положенные штрафы".

Однако есть еще один вариант реализации ипотечной квартиры переоформление кредита на другого заемщика. Как отмечает Елена Воронина, заместитель руководителя центра ипотечного кредитования "Абсолют Банка", для этого продавцу придется найти покупателя, располагающего свободной суммой денег для первоначального взноса.

А затем обратиться в банк-кредитор с письменной просьбой разрешить продажу залоговой квартиры. В письме следует указать, что приобретает ее потенциальный заемщик, причем этот пункт необходимо подчеркнуть, чтобы сотрудники банка сразу обратили на него внимание. Что выгоднее продавец решает сам. Выбор, по мнению Е. Ворониной, во многом зависит от ситуации на рынке и жизненных обстоятельств заемщика. Чем выше спрос на жилую недвижимость и меньше предложений, тем больше вероятность того, что покупатель будет менее привередлив и его не смутят особенности этой сделки. Возможно, он сочтет выгодным взять квартиру с уже оформленным и частично выплаченным кредитом, ведь это поможет сэкономить время и отчасти деньги.

К сведению заемщиков: обычно банк принимает решение и письменно уведомляет владельца квартиры о своем согласии на продажу на определенных условиях в течение трех дней после подачи заявления.

Собственно сделка

Сделки по продаже залоговой недвижимости уже не редкость для нашего рынка, однако специалисты признают, что технически они сложнее обычных. Причем трудности зачастую возникают на предварительном этапе и могут быть связаны, например, с поиском покупателя. "Приобретение заложенной недвижимости это определенный риск для покупателя, ведь он должен погасить кредит заемщика, поясняет ведущий специалист отделения ипотечного кредитования компании "Рескор" Людмила Анисимова. Получается, что деньги за квартиру он передает задолго до составления договора купли-продажи. Такая сделка будет немного сложнее и займет больше времени".

"Не каждый покупатель понимает, что значит продажа квартиры из-под залога, говорит Ирина Субботина. Возможна ситуация, когда он уже расплатился за заемщика по кредиту, а квартира не перешла в его собственность. Поэтому всем участникам: банку, заемщику и покупателю необходимо иметь четкое представление о схеме проведения такой сделки".

Механизм сделки Людмила Анисимова описывает следующим образом: допустим, покупатель найден. Он передает продавцу сумму, равную размеру долга заемщика. Денежные расчеты в виде предоплаты между продавцом и покупателем оформляются предварительным договором купли-продажи либо соглашением о внесении задатка или аванса. Гарантией для покупателя служат как документы, так и тот факт, что все расчеты происходят в помещении банка.

За счет полученных денег продавец гасит сумму задолженности в банке. Кредит погашен, следовательно, остается снять с квартиры обременение. Для этого заемщик (теперь уже бывший), обращается в Управление федеральной регистрационной службы со свидетельством о собственности, которое было обременено ипотекой. Понадобится некоторое время для получения нового свидетельства, указывающего на то, что квартира "чистая", то есть не обременена залогом. Договор купли-продажи подписывают на основании новых документов и оформляют на нового владельца в обычном порядке.

Рассчитывать ли на скидку?

Итак, основное неудобство заключается в том, что сделка растянута во времени, поскольку документы приходится регистрировать дважды. Есть и другие сложности, например способ расчетов, при котором покупатель передает продавцу крупную денежную сумму наличными. В определенном смысле это риск, хотя в случае отказа продавца от сделки покупатель имеет право в судебном порядке потребовать продажи квартиры на условиях, определенных в предварительном договоре. Ирина Клунник предупреждает еще об одном возможном риске: "Цены на рынке могут упасть, вследствие чего обязательства превысят стоимость объекта".

Принимая во внимание все упомянутые трудности сделки, логично задаться вопросом, может ли покупатель рассчитывать на снижение цены? По мнению экспертов, залоговое жилье продается на рынке по тем же правилам, что и обычное. Цена, которую устанавливает владелец, зависит от того, свободна ли квартира либо предстоит альтернативная сделка, в какие сроки ее необходимо реализовать, как она будет продаваться и пр. Надеяться, что продавец пойдет на существенную уступку, вряд ли стоит. Торг из-за ипотечности если и будет, то очень незначительный, максимум 3?5%.

Особенность сделки по продаже залогового жилья заключается в том, что в ней кроме продавцов и покупателей участвует банк-кредитор, который занимается ее организацией и проведением, точнее, согласованием условий, при которых она состоится. Одно из обязательных условий заключение сделки только в этом банке. Иногда выдвигается ряд дополнительных требований, например чтобы договор заверял только "дружественный" банку нотариус.

В конце концов, каждый сам решает, приобретать или нет залоговую квартиру. Специалисты же на этот счет придерживаются следующего мнения: поскольку в сделке обязательно участвует банк и, как правило, агентство недвижимости риск для покупателя минимален. Скорее всего, с развитием ипотеки этот сектор рынка будет расти, и тогда приобретение квартиры, находящейся в залоге, станет рядовой сделкой.