Привет, Гость ! - Войти
- Зарегистрироваться
Персональный сайт пользователя transfert-nn: transfertnn.www.nn.ru  
портрет № 84359 зарегистрирован в 2008 году

transfert-nn

настоящее имя:
Павел Мосенков
популярность:
771 место -1↓
рейтинг 8858 ?
Уровни transfert-nn на других форумах
5 уровень
Привилегированный пользователь 5 уровня
Портрет заполнен на 93%

    Статистика портрета:
  • сейчас просматривают портрет - 0
  • зарегистрированные пользователи посетившие портрет за 7 дней - 0

Отправить приватное сообщение Добавить в друзья Игнорировать Сделать подарок
Блог   >  

?Текущий год можно называть годом...

  02.06.2011 в 13:55   61  

?Текущий год можно называть годом апартаментов, ? считает генеральный директор компании ?Миэль-Новостройки? Мария Литинецкая. ? Сейчас на рынке присутствует около 13 комплексов более чем со 1100 апартаментами. Их общая площадь ? около 140 тысяч квадратных метров?. Для сравнения: на докризисной рынке было всего шесть проектов с апартаментами. ?Суммарная площадь заявленных проектов с апартаментами составляет более миллиона квадратных метров?, ? говорит директор аналитического департамента компании Blackwood Ольга Широкова.

В чем причина всплеска интереса к формату апартаментов? В попытке обойти новые градостроительные ограничения на строительство в центре? Все намного проще: главной причиной моды на апартаменты стал ?ледниковый период? на офисном рынке. Потребность в новых офисных зданиях сегодня невелика. В этой ситуации в новых проектах можно нарезать нежилые помещения на апартаменты и продать как квазижилье. Да и стоят апартаменты дороже, чем офисы.


Спасение через апартаменты

До кризиса половина проектов с апартаментами была сконцентрирована в районе Москва-Сити. В Москве-Сити под апартаменты была отдана часть площадей в проектах ?Город столиц?, ?Федерация? и Imperia Tower. ?Жизнь не ограничивается пребыванием в офисе. В районе делового центра должны присутствовать места, где люди смогут поесть, провести время, переночевать?, ? рассуждает управляющий директор компании ?Century 21 Запад? Евгений Скоморовский. Апартаменты в Сити позиционировались как особый формат представительских квартир для временного проживания в элитном анклаве. Однако будем честны: на докризисном рынке столицы идея апартаментов не пользовалась особой популярностью у девелоперов.

За последние три года сложилась новая ситуация. Рынок столкнулся с перепроизводством офисных помещений. ?В Москве заморожено строящихся бизнес-центров на три миллиона квадратов. И еще два миллиона квадратных метров площадей в построенных бизнес-центрах Москвы оказались вакантными?, ? говорит директор по маркетингу компании ?НДВ-Недвижимость? Ирина Наумова. ?Офисный рынок до сих пор находится в не самом лучшем состоянии, ? подтверждает руководитель отдела исследований компании Cushman & Wakefield Денис Соколов. ? При этом сегодня далеко не все девелоперы могут запустить проект на свои средства, а получить кредит на строительство бизнес-центра практически невозможно?.

Так вот, для замороженных офисных проектов переход к формату апартаментов ? спасение. Что же делают девелоперы? Превращают офисное здание в дом с апартаментами: разбивают на небольшие блоки, обеспечив коммуникациями. В чем выгода для застройщика? Чтобы реализовать офисный проект, надо построить здание и только потом сдавать его в аренду или продавать. Сегодня этот путь могут осилить единицы, спрос на офисы весьма невелик, да и с точки зрения экономики это не очень выгодные инвестиции. А вот на апартаменты, как и на обычные квартиры, спрос есть. Апартаменты можно распродать во время строительства. За счет розничных продаж физическим лицам можно выстроить финансовую схему проекта, минимизировав инвестиции со стороны девелопера.

Однако главный секрет популярности апартаментов находится в сфере экономики. ?Продажная цена офисного помещения в центре столицы не превышает 5 тыс. долларов за квадратный метр, а апартаментов ? не меньше 7 тыс., ? замечает партнер компании S. A. Ricci/Kinsturge Павел Яншевский.


Легким движением руки офисы превращаются...

Апартаменты ? самый загадочный тип недвижимости на российском рынке. Сначала это слово проникло в лексикон россиян через зарубежные дамские романы, став, наряду с шампанским и омарами, одним из синонимов красивой жизни. Позднее слово ?апартаменты? стали использовать для позиционирования дорогих квартир. Одни эксперты рынка называли апартаментами жилье, расположенное на верхних этажах и имеющее хорошие видовые характеристики, другие ? исключительно квартиры с панорамным остеклением, третьи ? просто жилье большой площади свободной планировки.

А между тем, согласно постановлению Госстандарта, выпущенному в 2001 году, под понятие ?апартаменты? подпадает объект недвижимости площадью от 40 квадратных метров, состоящий из нескольких помещений и имеющий кухонную зону. Согласно этому документу, апартаменты ? нежилое помещение, предназначенное для временного проживания. Это открывает возможность для переделки гостиниц и офисов в апартаментные комплексы.

Для девелоперов апартаменты ? удобный формат. ?Участки под жилье уже давно реализуются лишь через процедуру торгов. Это заметно увеличивает размер инвестиций в проект. В то же время участок под апарт-отель можно получить от властей целевым назначением и тем самым сэкономить, ? говорит заместитель директора отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle Андрей Косарев. ? Кроме того, застройка нежилой недвижимости может быть более плотной. Соответственно, прибыль застройщика возрастает?.

При этом покупателями этого типа недвижимости могут быть люди, нуждающиеся как в жилье, так и в рабочем месте. ?Никто не может помешать владельцу, который приобрел апартаменты, отдать их полностью или частично под офис, ? рассуждает генеральный директор компании ?Служба недвижимости? Павел Карасев. ? В этом загадочном для россиян типе недвижимости объекты могут попросту соседствовать друг с другом. За одной дверью будет офис, за другой представительская квартира, за третьей мастерская архитектора, в которой он будет одновременно и жить, и работать?.

Временные и денежные затраты для обеспечения прикрытия мутации офиса в апартаменты минимальны. Как замечает Павел Яншевский, юридически апартаменты мало чем отличаются от офисов: оба формата относятся к нежилым помещениям. ?А при переделке проекта офисного здания в апартаментный комплекс нужно лишь изменить внутреннюю планировку и коммуникации. Это незначительные вложения. И не забыть вывеску на заборе стройплощадки поменять?, ? шутит эксперт.


Фабричное жилье

Всплеск реализации проектов с апартаментами Денис Соколов из Cushman & Wakefield связывает с дефицитом участков под застройку в центре столицы. Теоретически земля есть, но за редким исключением площадки образуются за счет малодоходных и сложных программ расселения жилого фонда или вывода промзон. Однако после вывода завода за пределы МКАД, чтобы построить на освободившемся участке жилье, нужно поменять целевое назначение земли. ?Это увеличит затраты на землю вдвое. В то же время, если возводить апартаменты, то перевода и дополнительных вложений не потребуется?, ? замечает Евгений Скоморовский.

Одним из главных апартостроителей в Москве выступает компания KR Properties. Сегодня в ее активе сразу три проекта с апартаментами. До кризиса застройщик приобрел несколько промышленных предприятий, расположенных в центре столицы. Изначально планировалось строить там офисные здания, но в кризис планы девелопера поменялись. И вместо бизнес-центров стали появляться комплексы с апартаментами. В каждом из проектов покупатель приобретает нежилое помещение с набором инженерных коммуникаций, которое, по заверению девелопера, можно использовать фактически как обычную квартиру.

Первый проект ? ?Даниловская мануфактура 1867? в районе метро ?Тульская?. Он включает в себя 42 лофта-апартамента площадью от 37 до 200 кв. м. ?Апартаменты разместились в корпусах из красного кирпича бывшей мануфактуры, построенной еще в XIX веке. У здания метровые стены и потолки 4,5 метра?, ? рассказывает директор службы маркетинга УК ?Пересвет-Инвест? Ирина Кирсанова. В 2011 году сдается первая очередь объекта. Цена на апартаменты ? 7000 долларов за квадратный метр.

Другой проект располагается на Верхней Масловке и называется Manhattan House. Апартаменты площадью 43?103 кв. м продаются по ценам 5?7 тыс. долларов за квадрат. Наконец, пару месяцев назад KR Properties запустила проект ?Николаевский дом?. После реконструкции в семиэтажном здании бывшей гостиницы на Комсомольском проспекте разместятся 60 апартаментов. Площади апартаментов ? 30?90 кв. м, цены ? 7700?9900 долларов за квадратный метр.


Временная тенденция

Главный минус апартаментов для девелоперов ? ограниченный спрос. Большая часть москвичей предпочитает обычные квартиры. К тому же апартаменты ? удовольствие недешевое. Средняя цена апартаментов в Москве, по данным компании Penny Lane Realty, ? 9500 долларов за квадратный метр. Большая часть апартаментов, около 65%, приходится, по словам Ольги Широковой, на бизнес-класс, около трети относятся к категории элитных объектов. В экономклассе на рынок апартаментов Москвы вышел лишь один проект ? комплекс ?Парус? на Ярославском шоссе. Де-юре это гостиница, де факто ? обычный панельный дом. История проекта такова. В начале 2000-х компания ПИК получила от города по льготной программе участок под строительство гостиницы на Ярославском шоссе, владение 122?124. Но затем девелопер возвел вместо отеля жилой дом экономкласса.

Другой минус апартаментов ? невозможность прописаться в них. А если нет прописки, то все удобства, получаемые москвичами по месту жительства (детский сад, получение загранпаспорта, лечение в районной поликлинике и многое другое), для владельцев апартаментов недоступны. За коммунальные услуги владельцам апартаментов приходится платить более существенные суммы по сравнению с обычными квартирами.

Возможно, для владельцев и топ-менеджеров крупных компаний вышеперечисленные минусы несущественны, но для большинства москвичей они могут сыграть ключевую роль при выборе места жительства. Так, компания ПИК распродала проект на 10?15% дешевле аналогов. Сегодня, по словам экспертов, апартаменты с Ярославки выходят на вторичный рынок с дисконтом 15?20%, но особым спросом не пользуются.

Покупателей апартаментов можно разделить на несколько категорий. ?Главная ? это иностранцы, для которых такой формат недвижимости знаком и привычен. Они формируют значительную часть спроса на апартаменты в Москве, ? замечает директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. ? Вторая категория ? московские компании, которые используют апартаменты как представительскую квартиру. Третья ? региональные и зарубежные фирмы, которые предоставляют апартаменты для своих сотрудников, пока те проживают в Москве?.

Еще одна категория ? владельцы собственного бизнеса и топ-менеджеры крупных компаний, которые уже имеют квартиру в столице или загородный дом в Подмосковье. Однако таких людей немного, поэтому массово апартаменты если и начнут строить, то очень нескоро. ?Сегодня предложение по апартаментам в столице соответствует спросу, ? рассуждает Александр Зиминский. ? Если количество проектов серьезно вырастет, то девелоперам придется снижать цену или годами ждать покупателей?. По мнению Павла Карасева, в 2011?2012 годах количество проектов с апартаментами еще будет расти, но затем эта тенденция пойдет на спад.