Привет, Гость ! - Войти
- Зарегистрироваться
Персональный сайт пользователя transfert-nn: transfertnn.www.nn.ru  
портрет № 84359 зарегистрирован в 2008 году

transfert-nn

настоящее имя:
Павел Мосенков
популярность:
766 место
рейтинг 8848 +10↑ ?
Уровни transfert-nn на других форумах
5 уровень
Привилегированный пользователь 5 уровня
Портрет заполнен на 93%

    Статистика портрета:
  • сейчас просматривают портрет - 0
  • зарегистрированные пользователи посетившие портрет за 7 дней - 0

Отправить приватное сообщение Добавить в друзья Игнорировать Сделать подарок
Блог   >  

В России никому не придет в голову...

  31.05.2011 в 14:41   102  

В России никому не придет в голову зарабатывать на домах престарелых, тогда как в Европе вкладываться в такие заведения весьма выгодно: их доходность выше, чем от инвестиций в торговую и офисную недвижимость. Дело в том, что европейских пенсий вполне хватает на оплату проживания в комфортных апартаментах.


Как жизнь, старик?

В большинстве развитых стран считается абсолютно нормальным отдавать родителей в дома престарелых, поскольку на Западе это комфортные заведения, где за доступную плату пожилым людям обеспечивается квалифицированный уход (в том числе медицинский). В то же время европейцы - очень независимые люди, они не хотят быть обузой детям. ?В данный момент это один из наиболее привлекательных сегментов для инвестирования, однако только там, где такие дома действительно востребованы, прежде всего ввиду демографической ситуации?, - говорит Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS. Население развитых стран стремительно стареет. В 2007 году количество англичан, живущих в домах престарелых, составило 420 тыс. человек, к 2056-му прогнозируется увеличение до 1 млн. В Германии сейчас таковых 2 млн, к 2050-му будет 4,7 млн. В Китае к 2020 году количество людей старше 65 лет сравняется с сегодняшним населением США (309 млн).

В силу специфичности потенциального спроса и источников финансирования данный сегмент не всегда подчиняется общеевропейским тенденциям инвестиций в недвижимость, отмечает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock: ?Бесспорным фаворитом офисной и гостиничной сфер в последние годы является Лондон. В то же время рынок домов престарелых в Великобритании чрезвычайно слаб, что увязывается со сравнительно невысоким достатком английских пенсионеров и сокращением госрасходов. На этом фоне немецкий рынок признан наиболее перспективным в Европе, его емкость - 17 млрд евро. Немалые по европейским меркам средние пенсии (1390 и 1120 евро у мужчин и женщин) обеспечивают платежеспособный спрос. Франция с объемом рынка 13 млрд евро и минимальной пенсией 600 евро занимает второе место?. Интересно, что емкость российского рынка примерно такая же, как во Франции. Однако низкий уровень пенсий (в среднем $270) сводит его инвестиционную привлекательность на нет.


Бабушка рядышком с дедушкой

Схемы организации таких заведений различны. Наиболее распространенный - когда компания-оператор (служба по уходу за престарелыми, чаще государственная) снимает у собственника подходящий объект, адаптируя его и обеспечивая функционирование. Старики расплачиваются напрямую с оператором. В других случаях инвестор, построив специальное здание, сразу сдает его профильной фирме. Структура арендных платежей при этом не меняется. В ?корпоративных? домах, возводимых организациями для своих работников, промежуточный арендатор отсутствует. Жильцы платят непосредственно владельцу или проживают бесплатно. Существуют и нестандартные варианты. Например, в Америке компания N2Care строит домики под названием MedCottage за счет детей пенсионера вблизи места проживания семьи. Коттедж размером 3,7х7,3 м стоит примерно как половина общей цены проживания (за все годы) в американском доме для престарелых. А в Дании с 2002 года дома престарелых в классическом понимании этого слова вообще не строятся. Вместо них возводится отдельное жилье, приспособленное под нужды конкретного жильца.

?Дома престарелых, как школы, бывают частные и государственные. В частных люди платят за себя сами. Есть очень дорогие места, где проживание стоит 10 тыс. евро в месяц, - рассказывает Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills. - А человек, помещаемый в государственное заведение, поступает на содержание государства, но перестает получать пенсию?. Платежи могут быть и смешанными. Например, в Германии, говорит С. Зингель, в зависимости от требуемого ухода пенсионеры делятся на три группы. Если особый присмотр не нужен, человек оплачивает свое пребывание полностью. Нуждающиеся в уходе первой степени отдают из пенсии лишь 1156 евро из 2188, остальное вносит страховая касса. В рамках такого зарплатного проекта, при необходимости тщательного круглосуточного ухода, страховщики предоставляют 1688 евро из 3178, остальное платит опекаемый.


Старье берем!

Как свидетельствует И. Индриксонс, пенсионные фонды инвестируют именно в государственные заведения, где аренда, а следовательно, и доходность, гарантированы правительством: ?Такие учреждения дают минимум 7-8% - в два раза больше, чем жилье, а риск минимален. Инвесторы могут получить кредит до 80%. Это один из самых безопасных инструментов вложения средств?. Частный же сектор уже кому-то принадлежит, и войти на этот рынок сложно, продолжает эксперт. Да и доходность в кризис уменьшилась. О проблемах частных заведений в Великобритании говорит и Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton: ?Сейчас этот вид бизнеса можно назвать доходным, только если речь идет о верхнем ценовом сегменте. Во-первых, здание должно быть в собственности хозяина дома, иначе арендная плата сведет прибыль практически к нулю. Плюс желательно самостоятельно заниматься управлением. В Европе, как правило, в небольших частных пансионах работают члены семьи владельца и нанятый медицинский персонал. Второй аспект - изменения в законодательстве, касающиеся комфорта проживающих, принятые около шести лет назад в Великобритании, а затем и во многих странах Европы. Раньше дом мог соответствовать двухзвездочному отелю (отдельные апартаменты и общий на две-три комнаты санузел). Ужесточение требований (например, теперь обязательна персональная ванная) привело к необходимости проведения серьезных перепланировок, что сделало бизнес невыгодным?.

А. Левитова тоже считает, что инвестиции в государственные дома престарелых зачастую более прибыльны и менее рискованны, нежели в другие типы коммерческой недвижимости: ?Средняя доходность торговых площадей - 4,5-5,5%, отелей - 3,5-7%, офисов - 5-6%, домов престарелых - 7,5-9%. При этом последние, в отличие от остальных, в наименьшей степени подвержены изменениям конъюнктуры: недвижимость сдается в долгосрочную аренду до 25 лет, есть возможность банковского финансирования на выгодных условиях?. Поскольку европейская продолжительность жизни увеличивается, в перспективе 10-15 лет это очень выгодная инвестиция, уверен И. Индриксонс, что давно поняли пенсионные и крупные инвестиционные фонды, ставшие основными инвесторами: ?В структуре портфеля пенсионного фонда больницы и учреждения здравоохранения занимают примерно 26%?.


Почем богадельни?

Минимальный порог входа этот на рынок в Европе невысок: по словам И. Индриксонса, в Великобритании - 50 тыс. евро, в Германии - 20 тыс. Инвестировать можно через трастовые фонды недвижимости (REIT) или напрямую, покупая отдельные юниты в домах престарелых. Во втором случае ?это очень похоже на инвестирование в отельные номера. Вариантов распределения прибыли два. В первом покупатель получает доходность от своей доли в доме престарелых. Другой - стандартная схема: доход от дома делится на все квартиры в нем, и инвестор получает среднестатистический доход?, рассказывает И. Индриксонс. Более затратное дело - покупка действующего бизнеса, когда инвестор становится собственником объекта, сданного в долгосрочную аренду профессиональному оператору. Такие предложения стоят от 0,8-1 млн. евро. Более качественные и крупные объекты оцениваются в 2,5-5 млн. Как говорит А. Левитова, во Франции покупатель апартаментов в доме престарелых получает преимущество в получении места для себя и своих родственников. В Швеции продаются три комплекса в Виммербю, Виттшё и Симрисхамн, занимающие в совокупности 7, 673 га. Их арендуют компании Aleris Omsorg AB и ISS Facilities Service AB - одни из крупнейших отраслевых игроков, располагающие штатом в 12 тыс. сотрудников по всей Скандинавии. Эти компании сдают комплексы в прямую аренду коммунам. На все объекты заключены контракты на 10 лет, устанавливающие повышение арендной платы минимум на 2% в год или больше в порядке индексации. Стоимость предложения - 90 млн шведских крон. В течение пяти лет ожидается прибыль на капиталовложения порядка 106%.


Источник текста и фото: Irr.ru

май 2011