Привет, Гость ! - Войти
- Зарегистрироваться
Персональный сайт пользователя transfert-nn: transfertnn.www.nn.ru  
портрет № 84359 зарегистрирован в 2008 году

transfert-nn

настоящее имя:
Павел Мосенков
популярность:
771 место -1↓
рейтинг 8858 ?
Уровни transfert-nn на других форумах
5 уровень
Привилегированный пользователь 5 уровня
Портрет заполнен на 93%

    Статистика портрета:
  • сейчас просматривают портрет - 0
  • зарегистрированные пользователи посетившие портрет за 7 дней - 0

Отправить приватное сообщение Добавить в друзья Игнорировать Сделать подарок
Блог   >  

Каковы перспективы решения жилищно...

  25.05.2011 в 16:13   53  

Каковы перспективы решения жилищной проблемы в Российской Федерации? Как должен меняться институт арендуемого жилья? Будут ли в ближайшее время внесены изменения в Жилищный кодекс? Об этом и многом другом Александр Привалов беседует в программе ?Угол зрения? с генеральным директором фонда Института экономики города Александром Пузановым.


? Здравствуйте, господа. Говорят, что если все пойдет, как идет, то жилищная проблема в Российской Федерации рассосется лет через 80-100, в переводе на русский язык ? никогда. О том, действительно ли это так неизбежно роковым образом окрашено или что-то можно сделать с жилищной проблемой, мы сегодня разговариваем со специалистом, генеральным директором фонда Института экономики города Александром Пузановым. Здравствуйте, Александр Сергеевич.

? Здравствуйте.

? Как идут дела с обеспеченностью наших граждан жильем? Что-нибудь меняется к лучшему?

? Что-то меняется к лучшему, но здесь смотря с какой стороны посмотреть. На самом деле как в позднюю советскую эпоху, так и в последние 20 лет где-то 0,3 квадратных метра в год на человека мы прибавляем. То есть за последние 20 лет процентов на 40 жилищная обеспеченность у нас выросла, где-то с 16 до 22 квадратных метров на человека. Отставание, скажем, от Соединенных Штатов Америки чуть-чуть сократилось.

? А можно я задам совершенно бестактный вопрос?

? Да.

? Вот это возрастание на доли процентов в год жилищной обеспеченности ? это не убыль населения?

? Нет-нет. Расчет показал, что это вот 40-процентное увеличение жилищной обеспеченности ? 15% за счет убыли населения, остальное за счет других факторов.

? Слава Богу.

? Но там тоже не все благополучно, парадокс в том, что рост жилищной обеспеченности происходит в последнее время на фоне падения объемов жилищного строительства, которые еще не восстановились, не достигли уровня доперестроечного, когда мы строили 80 млн квадратных метров в год в Российской Федерации.

? А докризисного достигли?

? Докризисного? Нет, докризисного тоже.

? Максимум, наверное, 2008 год.

? Да, это 63 млн, 63-64.

? 63 ? то есть примерно в полтора раза меньше, чем было.

? В 1980 году. И то это рост с 40% до 60%, это вот 2005, 2007 год.

? Александр Сергеевич, это фатум такой? Нельзя больше или чего-то, каких-то банальных вещей не хватает?

? Во-первых, какого больше? Мне кажется, тоже очень важный вопрос.

? Да, конечно. Безусловно.

? Потому что, если позволите, я закончу мысль, что на самом деле еще один фактор не очень хороший этого роста жилищной обеспеченности, что тут, конечно, скрыта убыль населения, и еще здесь скрыт факт, что практически нет выбытия плохого, негодного жилищного фонда.

? Поэтому уровень качества средний катастрофический.

? Он уже чуть-чуть растет, все-таки обустраиваются коммунальные услуги, но категорически не то, что нам нужно. А самое важное, не действует экономический механизм, который во многих других странах заставляет собственника избавляться от жилья, которое экономически неэффективно содержать и предоставлять.

? Это же вопрос сугубо государственных рычагов. Надо соответствующим образом выстраивать налоговую политику, местную политику на уровне муниципий, которые должны это дело вытеснять, дряхлеющее жилье, но это же не делается, если я правильно понимаю?

? В общем, да, но разговоры о налоге на недвижимость, они ведутся сами знаете сколько, и в очередной раз нам говорят про 2013 год. А еще один парадокс, что по уровню жилищной обеспеченности на человека мы привыкли считать, что мы, хотя растем, но очень сильно отстаем от всех на свете, а по такому показателю, по которому оценивают ситуацию с жильем в большинстве стран, где не в метрах считают, а в жилых единицах на человека или на тысячу человек, мы находимся по статистике просто на блестящем уровне. У нас 420 жилых единиц на тысячу человек населения, что примерно среднеевропейский уровень.

? Но просто эти единицы немножко не такие, я бы сказал.

? Они не такие, они не там, где нужно, и так далее и тому подобное. Вот в этой самой развилке мы с вами и живем.

? Я где-то видел совершенно странную цифру, что помещений, жилых единиц, как вы сказали, насчитывающих меньше чем три комнаты, какие-то считанные проценты в западных странах, а у нас наоборот, подавляющее большинство.

? Они вообще же считают не в нашем понимании в комнатах, а в спальнях.

? Они в бедрумах все, в спальнях считают.

? Да, там есть некий стандарт, к которому, кстати, мы должны в нашей политике вернуться, который, опять же, был в позднее советское время, это так называемая формула расселения жилых помещений?

? N+1

? N+1, вот сейчас мы?

? Насколько я помню, в советские времена она всегда провозглашалась, никогда не соблюдалась.

? Да, но мы почти достигли, где-то вот уже, начиная с медианного уровня дохода, вот где-то уже формула N. Более-менее мы ее достигли, но, конечно, нормальным уровнем существования надо считать N+1.

? Александр Сергеевич, сдвинулась ли с мертвой точки давно провозглашаемая специалистами необходимость строить доходные дома, съемное жилье?

? Она сдвинулась с точки зрения выхода на поверхность, в поле публичного обсуждения и некоторых пока декларативных норм.

? Обсуждение-то было давно.

? Обсуждение было давно, но оно в основном ограничивалось экспертными научными кругами, а вот теперь?

? А теперь господа чиновники обсуждают.

? ?оно вошло в такой круг лиц, принимающих решения, и некоторые слова там, в новой версии, в новой реинкарнации программы жилища на период 2011-15 годы, в региональных программах эти все слова есть, но, конечно, есть ряд серьезных проблем, с которыми надо разобраться, и не все, к сожалению, зависит от государства, есть некие экономические факторы, которые не способствуют тому, чтобы это дело развивалось.

? Например.

? Если можно, да? Значит, во-первых, съемное жилье у нас в Российской Федерации существует, так называемый теневой или серый сектор.

? Это же жульничество, там же смещенные получаются все цены, потому что люди, во-первых, не платят налог, во-вторых, даже не ставят перед собой цель возместить затраты на строительство жилища, потому что не они их возводили.

? Совершенно верно. Именно это. То есть сегодняшний уровень цен на этом рынке, который сегодня худо-бедно, по экспертным оценкам, никак не меньше 8% существующего жилья, уровень цен на нем формируется так называемыми непрофессиональными арендодателями, большинство из которых стали собственниками жилого помещения в результате приватизации.

? Да, да.

? То есть они не понесли этих расходов и не? ведут себя не так, как вел бы?

? Им не нужно возмещать.

? Да, то есть любой профессионал, который захочет заниматься этим видом бизнеса, столкнется с демпингом, который на этом рынке существует. Нам кажется, что цены на аренду высокие, на самом деле они?

? Но они на самом деле по нашим зарплатам довольно высокие, но, с другой стороны, жилье ведь довольно дорогая вещь во всем мире, это неизбежно.

? Да. Совершенно верно. И вторая проблема, точнее, некий миф, который нужно преодолеть, это то, что арендное жилье, оно более дешевое по своей природе, и что люди, которые не могут приобрести жилье в собственность, а вот арендное жилье для них будет доступно. На самом деле, арендодатель должен возместить издержки, связанные со строительством жилья, все те расходы, процентную ставку, амортизацию и так далее. Это должен возместить собственник или человек, который расплачивается с банком по ипотечному жилищному кредиту. Поэтому большая доступность, в некоторых случаях она связана с тем, что нет необходимости накапливать на первоначальный взнос, и с некоторыми другими факторами, более сложными, более тонкими, то есть в лоб логика, что аренда ? это дешево, она не проходит. Дальше в нынешней ситуации на нашем отечественном рынке жилья и в целом, скажем, макрофинансовом рынке, были же попытки, в том числе органов государственной власти, начать, может быть, не своим делом заниматься, но протоптать дорожку, показать, что вот это работает и это делается. Оказывается, что срок окупаемости никак не меньше десяти лет в нынешних условиях и в условиях альтернативных возможностей финансирования, и все-таки специфических рисков, которые связаны с этим видом бизнеса. То есть построили либо строятся дома очень высокого качества, практически вариант гостиницы?

? Много раз слышали, что какой-то единственный есть доходный дом в Москве?

? Да, один.

? ?где квартира 150 тыс. рублей в месяц.

? Да, совершенно верно.

? Это тоже хорошо, тоже правильно, но это, в общем, не о том.

? Не о том, это узкий сегмент, пусть он своей жизнью развивается. Нас интересуют более широкие слои населения. И здесь опять важно еще одно уточнение внести со словами ?доходные дома?.

? Это же сознательно эпатирующий термин, можно же все это сказать гораздо аккуратнее.

? Нет, просто в съемном жилье есть как минимум три разных по своей экономической природе сегмента. Первое, это вот доходные дома, где целью является извлечение прибыли, это вид бизнеса.

? Профессиональные квартиросдатели.

? Профессиональные арендодатели, совершенно верно. Второе ? то, что тот институт, тот сегмент, который есть во многих странах мира и в странах, скажем, Западной Европы, он прогрессирует, он расширяется, это некоммерческая аренда жилья. Здесь два варианта может быть: либо сами органы государственной власти местного самоуправления строят жилье и сдают его в коммерческую аренду. В коммерческую ? это не их дело, согласитесь, да? Вот некоммерческая ? это дело уже более сложное, и Москва уже не один, а несколько таких домов построила, в Чувашии пытаются строить такое жилье, где нет прибыли, возмещаются только издержки, связанные со строительством, содержанием жилья, ну и, на самом деле, оно называется несубсидируемое, в Москве термин используется ?бездотационное жилье?, но на самом деле там небольшие, но дотации есть.

? А вы сказали, в Москве несколько домов есть. Несколько это сколько? Два-три или много?

? Там кризис немного подвинул их планы, по-моему, три дома точно есть, и еще примерно столько же на подходе.

? То есть это пока только эксперимент и не более того.

? Эксперимент, да, но интересно, на кого первые дома были рассчитаны.

? Кто там живет?

? Это молодые семьи, которые стоят в очереди на собственное жилье по федеральным московским программам.

? А, и их там поселяют временно?

? Да, и пока они стоят на очереди, они могут, по крайней мере, иметь нормальные условия существования.

? Разумно, ничего не скажешь.

? Да. Ну, тем не менее, это не?

? Три дома это не тот масштаб.

? Да, а дальше возникает вопрос, что, конечно, когда этим занимаются органы государственной власти, местного самоуправления, во-первых, бюджетные ограничения, во-вторых, все-таки здесь не совсем это чисто с точки зрения жилищной политики, кому отдать этот рубль ? на бездотационный дом или на социальное жилье для малоимущих, которых тоже у нас немало, и это тоже прямые государственные обязательства. А в мире есть, вот в этом сегменте, не столько органы публичной власти, а где-то их вообще нет, а специальный тип организаций, некоммерческие организации, которые создаются с этой уставной целью, они находятся под специальным контролем, под колпаком всяких наблюдательных советов, но за это они получают некие поблажки при предоставлении земельных участков.

? Александр Сергеевич, а нельзя ли нам такое дело сделать, чтобы, значит, льготы при получении земли, чтобы какое-то соучастие муниципий или более высоких уровней при строительстве инфраструктуры, чтобы как-то помочь, сдвинуть с мертвой точки это дело. Это не рассматривается?

? Рассматривается. Мне кажется, это именно то, что должно быть там. В числе первых пунктов повестки дня жилищной политики, скажем, второй декады нашего века, нам нужно действительно регулирование, дополнительное регулирование договора найма, потому что у нас Жилищный кодекс это вообще не регулирует.

? Как?

? Он регулирует только социальный наем.

? Как интересно.

? Только социальный наем.

? А почему же это так получилось? Это такое естественное дело.

? Ну, потому что?

? Сделка.

? Сделка. Потому что есть 35-я глава в Гражданском кодексе ?Наем жилого помещения?, которая некие базовые вещи устанавливает, это, условно говоря, с десяток статей.

? А в Жилищный кодекс ничего не вошло?

? Жилищный кодекс ? это регулирование только государственного жилья, социальный наем.

? Понимаю.

? Наем в государственном жилищном фонде, и, более того, в Гражданском кодексе говорится, что срок найма не может превышать пяти лет, а потом надо перезаключать на новый срок. Поэтому, конечно, долгосрочность, институт долгосрочного найма, он очень нужен, и детальность регулирования. Во всех странах мира наем жилого помещения, взаимоотношения арендатора и арендодателя регулируются десятками статей, толстенные документы.

? Но это же в итоге и позволило им создать клан профессионалов в этом деле, которые решают огромную часть проблем жилищного рынка.

? В общем, да. А у нас сейчас не защищены ни арендодатель, ни арендатор. Каждый может обмануть другого, и эти чудовищные риски, они не способствуют?

? Ну, поэтому часть капитала сюда не идет, бюджетные ограничения не пускают муниципии?

? В общем, да.

? ?и все это дело стоит, хотя, на мой-то взгляд, да не только на мой, это действительно многие говорят и более знающие специалисты, без серьезного сегмента съемного жилья никакие серьезные подвижки в жилищной проблеме невозможны.

? Действительно, это так. И этот ответ, он меняется во времени, потому что мы развивали и формировали жилищную политику, какой она должна быть у нас в условиях рынка, с оглядкой на то, что делается вокруг, а вокруг тоже происходят некоторые очень важные процессы, и, по оценке международных экспертов, сейчас идет сдвиг, то есть если вторая половина XX века все-таки под флагом ?жилье в собственности? прошла во всем мире, и это имело не только жилищную с точки зрения экономики подоплеку, но и политическую, потому что это средний класс, это стабильность и так далее, и так далее, то вот сегодняшняя глобальная экономика выставляет более высокие требования к мобильности человеческого ресурса, и, соответственно, роль арендного жилья начинает пересматриваться не только у нас, но и во всех странах.

? Это сказывается как-то на изменении госрегулирования?

? Это безусловно сказывается на изменении госрегулирования, но госрегулирование ? это тонкая надстройка?

? Потому что ключевые проблемы более-менее утрясены, естественно.

? Да, да. То мы на ходу должны, и строим новые институты, и смотрим, что там происходит вокруг и так далее. Все-таки вот договорить про второе, что нужно сделать?

? Да, мы с вами пропустили второе.

? Первое ? это защитить обе стороны законодательно, а второе ? это создать условия, прописать в законодательстве особый тип некоммерческой организации, пусть она называется, войдет в класс так называемых социально ответственных некоммерческих организаций, которые занимаются жилищным строительством и предоставлением жилья в некоммерческий наем определенных категорий граждан.

? Особенно если есть разработанные образцы, скажем, европейской страны, то не вижу тут ничего сложного, чтобы это сделать.

? Ничего сложного это сделать, написать, сложность в том, что во всех странах это имеет очень глубокие исторические корни. Вот эти некоммерческие арендодатели идут от приходских каких-то сообществ, от средних веков, грубо говоря. У нас надо понять, кто мог бы быть агентом, кто мог бы быть движителем такого действия. Пока вот кроме органов местного самоуправления?

? Но они же, как правило, нищие, как крысы.

? В том-то и дело, они могут показать пример, они могут дать какой-то сигнал?

? Как они могут показать пример, когда у них нет?

? Построив один дом, показав, что это работает.

? С чего? У них же текущий бюджет с дефицитом.

? Ну, как в Москве, да.

? Москва ? это исключительный случай, тут нельзя говорить.

? Ну, субъект федерации, жилищный фонд такой может быть не только в собственности муниципалитета, может быть в собственности субъекта федерации. Пока нет подтверждения, но гипотеза может быть в том, что есть крупные предприятия, которые по факту тратят деньги на решение жилищных проблем своих рабочих.

? Кому-то доплачивают за наем, да.

? Кому-то дают субсидию, да, они могли бы, пройдя этот путь и пытаясь изобрести?

? А таких примеров в России еще не было?

? Есть примеры достаточно грамотных программ конкретных предприятий или крупных холдингов. Например, СУЭК, в сибирских регионах?

? Что они делают? Они буквально строят такого рода дома?

? Нет, там пока в чистом виде та модель, которую мы обсуждаем, она пока не реализована, но где-то близко вокруг этого они ходят. Там рядом еще же есть тема жилищных кооперативов, которая тоже нуждается в возрождении.

? На какое-то время эта тема просто умерла совсем. Она была довольно популярна в советское время, а сейчас я даже и не слышу этого слова. Они возродились?

? Она умерла, в том числе потому, что в 1995-м, если я не ошибаюсь, наш Гражданский кодекс сказал, что член кооператива, выплативший пай, становится собственником жилого помещения. Поэтому с точки зрения института наши кооперативы как бы превратились в промежуточную форму до выплаты пая первым человеком. Сейчас есть законопроект, он уже готовится ко второму чтению, который возрождает под названием ?закрытые кооперативы? классические советские кооперативы, когда люди собираются, строят вместе, чтобы потом вместе жить?

? В сущности, то, что было в советские времена, оно на современный язык должно переводиться словом ?кондоминиум?.

? Нет, здесь разница в чем?

? А ведь советские кооперативщики, они же тоже владели квартирой, по сути.

? Нет, они владели, они являлись собственником пая, разница в том, что член кооператива, у него в собственности пай, а у члена кондоминиума в собственности все-таки жилое помещение ? квартира.

? Переходный этап какой-то. Ну не знаю, это дело юридическое.

? На самом деле и тот и другой институт имеют свою нишу, свои плюсы и минусы, нужно и то и другое. Другое дело, что кооперативов у нас сейчас нет вообще, и нет, и не было институтов поддержки этих кооперативов. Поэтому сейчас прописываются в законопроекте действительно не только слова, что у нас теперь будут и такие кооперативы, но то, что таким кооперативам, сформированным из определенного круга граждан, относящихся к категориям, перед которыми есть прямые обязательства у государства, скажем, очередники, у которых есть какие-то деньги, которые готовы не стоять, а как-то участвовать своими средствами, либо к каким-то социально значимым категориям, бюджетники, условно говоря, вот из таких. Если кооператив формируется из таких категорий граждан, ему могут быть всякие льготы, поблажки с точки зрения предоставления земли и так далее, потому что проблема еще в том, что конкурсное предоставление земельных участков, оно?

? Да, и такие сообщества там не имеют шансов.

? Да, оно не имеет шансов. Застройщик? и чем выше прибыль, тем?

? Да, очевидно, очевидно.

? И поэтому в условиях дефицита земельных участков структура предложения не соответствует структуре спроса. Предложение на высокую прибыль вышибает всех остальных из этого рынка.

? Если позволите, я прямо спрошу. Есть кто-нибудь, кто лоббирует эти для нас новые, но очень важные формы решения жилищного вопроса?

? С точки зрения общественных институтов?

? Вот вы говорите, что готовится законопроект. Кто их готовит, кто продвигает эту идею?

? Эта идея на самом деле проговаривается на моей памяти уже лет пять, если не больше. Я не могу сказать, какой это отдельный институт, общественная группа. Это постепенно вызревающее некое понимание того, что, когда ипотека доступна сейчас 20% только и, дай Бог, будет доступна 40% на нашей памяти, а социальным жильем мы не удовлетворим больше 10-15%, для 60% нужен какой-то ответ, нужны какие-то механизмы не от случая к случаю, а системные, институциональные.

? Абсолютно верно.

? Таких сейчас нет.

? То есть за этим нет никакой мощной политической силы? Никто из больших начальников за этим не стоит?

? Нет, за этим есть понимание ситуации отдельными лицами, принимающими решения, как со стороны законодательной, так со стороны исполнительной власти, но?

? Короче говоря, это делает своими силами Минрегион? Или нет?

? Нет, это не только Минрегион, это и Минэкономики, это и в аппарате правительства есть люди. Это чуть более широкий круг, но за этим пока нет общественности.

? Но, когда мы с вами говорим о законодательных вещах, мы говорим о федеральном уровне, а что делается на уровне субъектов федерации? Что-нибудь достойное внимания происходит там?

? Ну, вот пример московского бездотационного жилья, которое было построено еще до того, как все это начали говорить на федеральном уровне, это пример того, что делается на регионально-муниципальном уровне. Подобными вещами пытаются заниматься еще в нескольких субъектах Российской Федерации. Кроме того, есть достаточно интересные региональные опыты там, где федерация разрешает какие-то варианты. Скажем, есть федеральная программа поддержки обеспечения жильем молодых семей, которая построена на софинансировании федерального и регионального местного бюджетов, кроме того, есть дополнения к ней региональной программы, и там много есть достаточно интересных вещей, специфически решающих проблему своего конкретного региона.

? Но это же правильно, поскольку уже есть и будет обостряться конкуренция регионов за людей.

? Совершенно верно, совершенно верно.

? А это самый мощный козырь, ничего другого даже сравнимого нет.

? Совершенно верно, вот пример ? Белгородская область, которая выигрывает в конкуренции за людей, является одним из регионов наиболее сильного миграционного притока, не являясь ни Москвой, ни Санкт-Петербургом?

? По-видимому, там наиболее активная жилищная деятельность?

? Да, это поддержка в том числе молодых семей, это поддержка ключевых специалистов, молодых ученых, которые приезжают в университеты, вот, как говорят своим языком, креативного класса, какой-то набор механизмов у них вырисовывается, еще есть несколько регионов, где жилищная политика достаточно интересная в тех рамках, в которых они могут действовать.

? Есть ли какой-нибудь вариант из тех, которые сейчас рассматриваются со специалистами, когда произойдет скачок в жилищном строительстве? Не постепенное зубами натягивание процента за процентом, а скачок. Это в принципе возможно?

? В принципе возможно, но, мне кажется, качество этого скачка гораздо важнее, чем те показатели квадратных метров, к которым мы привыкли и которыми мы меряемся. Ведь скачок в 2005-2007 годах произошел. По нашим меркам скачок, раза в полтора выросло жилищное строительство, ипотека, о которой говорили десять лет, и ничего не происходило, вдруг, когда совпали законодательные предпосылки и экономические условия, вдруг рванула, но рванула в одиночку. Предложение не успело отреагировать, поэтому опять?

? Опять это не решило жилищную проблему в сколько-нибудь полном виде. Ну, господа, нас не очень обнадежили насчет того, что существенно меньше 80 лет будет решаться жилищная проблема, но нам рассказали, что есть люди, которые придумывают различные ходы. Уже хорошо. Всего доброго.


Источник: Expert.ru
Источник фото: Viperson.ru